Con fecha 30 de julio de 2024, fue presentado e ingresado por el Ejecutivo a la Cámara de Diputados, un proyecto de ley, en adelante el “Proyecto”, elaborado por los ministerios de Vivienda y Urbanismo y de Agricultura, que tiene por objeto la protección del territorio y la vida rural y, que, en dicho contexto, propone diversas modificaciones a la regulación de las subdivisiones y construcciones rurales en nuestro país.
Al respecto, podemos destacar las principales modificaciones y novedades que presenta el Proyecto:
- Respecto de la Ley General de Urbanismo y Construcciones:
- Permite a los instrumentos de planificación territorial establecer el uso de suelo y la superficie predial mínima con respecto de la aplicación del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, es decir, respecto de los casos en que se permitirá la subdivisión y construcción en zona rural.
- Se reemplaza el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, señalando restrictiva y específicamente los casos en que se podrá subdividir, lotear y construir en terrenos rurales y con qué usos de suelo. Al respecto, se elimina la excepción consistente en que se permitía la construcción de la casa del propietario y de sus trabajadores.
- Introduce un artículo 55 bis que contiene la nueva figura de Conjuntos Residenciales Rurales, los que consisten en subdivisiones en cuyos predios resultantes puede construirse una vivienda unifamiliar, siempre que parte de la superficie de los mismos sea mantenida para fines silvoagropecuarios, de conservación, preservación y/o restauración ambiental, sin perjuicio de los requisitos que señala el referido artículo y siguientes que se crean (55 ter, quáter y quinquies).
Al respecto, los proyectos de este tipo: (i) no podrán destinar menos de un 70% de su superficie a fines silvoagropecuarios, de conservación, preservación y/o restauración, manteniendo ese porcentaje del terreno completamente libre de edificaciones; (ii) podrán destinar hasta un 20% de la superficie para el emplazamiento de instalaciones complementarias de las actividades señaladas en el literal (i), y (iii) permitirá hasta un 10% de la superficie del predio para ser destinado a edificaciones con destino habitacional, siendo permitida una vivienda unifamiliar con un máximo dos pisos, más mansarda.
- Los Conjuntos Residenciales Rurales deberán contar con una serie de obras de urbanización, además de contar con un reglamento interno de convivencia, un plan de monitoreo, y un plan de manejo de control y prevención de incendios.
- Asimismo, los Conjuntos Residenciales Rurales, cuando sea aplicable por su ubicación, deberán contemplar vías de acceso a playas o riberas de lagos y cuerpos de agua cada 500 metros de ribera o longitud del cuerpo de agua con el que colinde o atraviese el terreno original, facilitando su acceso para fines recreacionales, y/o control, limpieza o conservación.
- Asimismo el nuevo artículo 55 bis, dispone que el terreno que se divide deberá tener acceso directo a un bien nacional de uso público, a un camino público, o a un camino proveniente del proceso de parcelación de la reforma agraria. Respecto de los lotes que se originen de dicha subdivisión, éstos deberán tener acceso directo o mediante servidumbres de tránsito cuya longitud no podrá exceder de 400 metros de recorrido peatonal, medidos desde el acceso al bien nacional de uso público, al camino público, o al camino proveniente del proceso de parcelación de la reforma agraria.
- Para que las direcciones de obras autoricen la enajenación de los sitios resultantes de los Conjuntos Residenciales Rurales, deberán encontrarse ejecutadas y recepcionadas las obras de habilitación del conjunto respectivo e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces competente el reglamento interno, el plan de monitoreo, las servidumbres reciprocas y/o el derecho real de conservación, según corresponda. Asimismo, el plano de subdivisión y el certificado de recepción definitiva de las obras de habilitación se deberán archivar en el Conservador de Bienes Raíces competente.
- Se incorpora en el artículo 138 Bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, a los Conjuntos Residenciales Rurales, en el sentido que será obligación garantizar con una póliza de seguro o boleta bancaria el anticipo del precio que reciban los promitentes vendedores en las promesas de compraventa, que desarrollen estos tipos de proyectos.
- Respecto del Decreto Ley N°3.516 de 1980, del Ministerio de Agricultura, que establece normas sobre subdivisión de predios rústicos:
- El Proyecto reemplaza el primer inciso del artículo 1° del decreto mencionado manteniendo la superficie mínima de 0,5 hectáreas físicas, pero señalando expresamente que sólo podrán ser destinados conforme su aptitud agrícola, ganadera o forestal. Junto con lo anterior, establece la presunción legal (admite prueba en contrario) de que todo proyecto que contemple seis o más lotes colindantes cuya superficie individual por lote no supere las tres hectáreas físicas, individualmente considerado o sumado a una subdivisión anterior adyacente, se destina al establecimiento de un Conjunto Residencial Rural, con la consecuencia de tener que cumplir con toda la regulación aplicable en esta materia.
- Se fortalece el régimen de control de las escrituras e inscripciones por parte de los notarios y conservadores.
- Se perfecciona el régimen de multas por infracciones al DL N°3.516.
- Respecto de la Ley N°18.755, que establece normas sobre el Servicio Agrícola y Ganadero:
Se establece que la certificación que otorgue el respectivo Servicio respecto al cumplimiento de la normativa aplicable a una subdivisión de un predio rústico caducará cuando hubieran transcurrido más de 3 años, contados desde su emisión, sin que se hubiera archivado la subdivisión en el Conservador de Bienes Raíces competente.
- Norma transitoria del Proyecto:
Se establece que, los propietarios de inmuebles de predios resultantes de una subdivisión de un predio rústico, certificadas conforme al DL N°3.516, con anterioridad a la entrada en vigencia de esta nueva Ley, podrán, durante el plazo de 3 años contados desde la publicación de la nueva Ley, solicitar la autorización para la construcción de una vivienda unifamiliar, debiendo cumplir con todos los requisitos de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
En caso de requerir información adicional sobre esta materia, puede contactar a Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl), Rafael Valdivieso Bulnes (rvaldiviesob@jdf.cl) o a Josefina Ossa (jossa@jdf.cl).
