Con fecha 16 de marzo de 2026, fue publicado en el Diario Oficial el Decreto Supremo N°2, de 2026, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo («MINVU«), que modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones («OGUC«), cuyo texto fue fijado por el Decreto Supremo N°47, de 1992, del mismo Ministerio, en lo relativo a la caducidad de permisos de construcción.

 

1. Resumen.

La modificación consiste en la extensión del plazo extraordinario de prórroga de permisos de construcción establecido en el artículo transitorio incorporado por el Decreto Supremo N°33, de 2024, del MINVU, ampliándolo de 18 a 30 meses. A continuación, se detallan los aspectos más relevantes de esta modificación.

 

2. Antecedentes.

La Ley General de Urbanismo y Construcciones («LGUC«), contenida en el Decreto con Fuerza de Ley N°458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, dispone en su artículo 120 que la vigencia, caducidad y prórroga de un permiso de construcción, así como los efectos derivados de una paralización de obra o la ejecución de una obra sin permiso, se sujetarán a las normas que señale la Ordenanza General.

 

En cumplimiento de dicho mandato, la OGUC regula la caducidad de los permisos de construcción en su artículo 1.4.17., disponiendo que el permiso caducará automáticamente a los 3 años de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si estas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso[1].

 

Mediante el Decreto Supremo N°33, de 2024, del MINVU, se incorporó un artículo transitorio a la OGUC que prorrogó por 18 meses adicionales aquellos permisos de construcción que, encontrándose vigentes a la fecha de entrada en vigencia de dicha norma, no hubieren iniciado sus obras.

 

3. Contenido de la modificación.

El artículo único del Decreto Supremo N°2, de 2026, modificó la OGUC en el sentido de reemplazar, en el artículo transitorio agregado por el Decreto Supremo N°33, de 2024, el guarismo «dieciocho» por «treinta».

 

En consecuencia, el plazo extraordinario de prórroga para permisos de construcción que no hubieren iniciado sus obras pasa de 18 meses a 30 meses, contados desde la fecha de entrada en vigencia del artículo transitorio incorporado por el Decreto Supremo N°33, de 2024[2]. Lo anterior implica una extensión de 12 meses adicionales al plazo originalmente establecido.

 

4. Permisos beneficiados.

La prórroga extraordinaria es aplicable a aquellos permisos de construcción que, encontrándose vigentes a la fecha de entrada en vigencia del artículo transitorio incorporado por el Decreto Supremo N°33, de 2024, no hubieren iniciado sus obras[3].

 

5. Fundamentos de la prórroga.

Según los considerandos del decreto, la nueva prórroga se fundamenta en virtud de lo siguiente:

 

1. Persisten las condiciones macroeconómicas y financieras que han restringido el acceso al crédito hipotecario y al financiamiento de proyectos inmobiliarios, lo que ha incidido en la postergación del inicio de obras asociadas a permisos de construcción válidamente otorgados.

 

1. La proximidad del vencimiento del plazo extraordinario vigente puede generar efectos ineficientes, tales como el inicio de la ejecución de obras sin condiciones reales de demanda y financiamiento; la pérdida de iniciativas que ya han incurrido en costos de desarrollo y tramitación; y la afectación de la continuidad de inversiones y empleo vinculados al sector construcción.

 

1. La nueva prórroga al régimen transitorio permite otorgar certeza normativa a titulares de proyectos y Direcciones de Obras Municipales, favoreciendo una programación gradual del inicio de obras acorde con la recuperación efectiva de las condiciones de mercado, sin alterar las exigencias técnicas y urbanísticas aplicables a los permisos ya otorgados.

 

6. Consideraciones finales.

Finalmente, en virtud de la publicación comentada, se pueden desprender las consideraciones relevantes para el sector:

 

2024. Los permisos de construcción que se encontraban vigentes a la fecha de entrada en vigencia del Decreto Supremo N°33, de 2024, y que no hubieren iniciado sus obras, cuentan ahora con un plazo total de prórroga extraordinaria de 30 meses, en lugar de los 18 meses originalmente establecidos contados desde el 30 de septiembre de 2024.

 

1. La modificación no altera las exigencias técnicas y urbanísticas aplicables a los permisos ya otorgados, limitándose exclusivamente a extender el plazo de vigencia extraordinario.

 

1. La regla general de caducidad contenida en el artículo 1.4.17. de la OGUC (3 años desde la concesión del permiso sin inicio de obras o con paralización por igual lapso) permanece inalterada.

 

1. Se trata de una medida de excepción de carácter general y objetivo, aplicable a todos los desarrollos que se encuentren en la situación descrita, sin distinción por tipo de proyecto o ubicación geográfica.

 

2026. La modificación entró en vigencia con su publicación en el Diario Oficial, esto es, el 16 de marzo de 2026.

 

En caso de requerir información adicional sobre esta materia, puede contactar a Julio Trucco Vera (jtrucco@jdf.cl) y a Germán Guerrero Lehuedé (gguerrero@jdf.cl).

 

[1] Para tal efecto, y de conformidad con el mismo artículo, una obra se entenderá iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto.

[2] Esto es, al 30 de septiembre de 2024.

[3] Para efectos de su aplicación y cómputo del plazo, se sugiere revisar la publicación de JDF de fecha 4 de marzo de 2026, sobre la DDU N°533 que instruye criterios para el cómputo y aplicación uniforme de la prórroga extraordinaria de los permisos de construcción (antes de 18 meses, hoy 30). https://www.linkedin.com/posts/jara-del-favero-abogados_alerta-inmobiliaria-activity-7435420051031232512-usMt?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAAC6NQ70BwyyccAVM53vpfTC_V6Kdqar10go